Acórdão nº 03A4204 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 09 de Março de 2004 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | ALVES VELHO |
| Data da Resolução | 09 de Março de 2004 |
| Emissor | Supremo Tribunal de Justiça (Portugal) |
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. - "Administração do Centro Comercial ..." intentou acção declarativa contra "A - Sociedade de Comércio e Serviços de Bens Alimentares, S.A.", pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de esc. 10 550 817$00, referente a comparticipações (para as despesas comuns necessárias à conservação e fruição das partes comuns, aprovadas em assembleia geral de proprietários das lojas do Centro comercial) vencidas entre Agosto de 1996 e Fevereiro de 1999, inclusive, bem como as comparticipações vincendas, de esc. 352 127$00 mensais até efectivo pagamento, e ainda a sanção pecuniária compulsória de 50% sobre a dívida que se verificar aquando do integral pagamento. Fundamentando a pretensão a A. alegou, em síntese: O Centro Comercial Cidade Nova foi criado no ano de 1984, pelos seus construtores e fundadores, duas sociedades comerciais que procederam à elaboração de um Regulamento Interno do Centro Comercial, para disciplinar as suas actividades e relações entre as pessoas, descrevendo as fracções autónomas e suas permilagens, para ser apurada a comparticipação de cada uma das lojas para as despesas comuns e específicas do Centro Comercial, autonomamente, face às permilagens, distintas, da escritura de propriedade horizontal dos edifícios 14 e 15, abrangidos pelo Centro, Regulamento que foi revisto em assembleia geral de proprietários, realizada em 23/06/94, com aprovação da R.; A Ré é proprietária das lojas 91, 92, 93, 100 e 113 do edifício 15 e é locatária da loja 89, situada no mesmo edifício, tendo a locadora transferido para a locatária a responsabilidade dos seus encargos do condomínio ou outras despesas relativas à loja 89; Desde 1994, quando adquiriu as lojas, e até Julho de 1996, a Ré sempre comparticipou para as despesas comuns do Centro, na sua quota parte, segundo a permilagem para o efeito determinada; As 6 lojas da Ré intercomunicam-se, por forma a constituírem um supermercado, que aquela explora, e têm duas portas para o interior do Centro Comercial, que a Ré pode utilizar; A Ré deixou de pagar as comparticipações mensais a partir de Agosto de 1996 e até ao presente momento. A R. contestou alegando que não tinha consciência da natureza do Regulamento, julgando que se tratava de um regulamento de condomínio e que a reunião em que o mesmo foi aprovado era uma vulgar reunião de condomínio, que paga as suas contribuições ao condomínio do prédio de acordo com as permilagens atribuídas às suas fracções no título constitutivo da propriedade horizontal, que o único acesso ao supermercado é feito por entradas próprias, com acesso directo à via pública e que nenhum benefício retira a Ré dos serviços prestados pela administração do Centro Comercial. Acrescenta que pagou durante alguns anos as contribuições para o Centro Comercial apenas e tão só porque estava convencida de que aquelas eram verdadeiras contribuições de condomínio e porque tais contribuições sempre foram reclamadas, pela Administração, a título de "condomínio", até que, em Outubro de 1996, a Ré declarou à Administração do Centro Comercial que considerava terminadas quaisquer relações contratuais porventura existentes entre as partes. Conclui que o que existe é um contrato de efeitos meramente obrigacionais, que não obriga a R. e seria anulável, por erro. Invoca essa anulabilidade e a validade da revogação ou da denúncia. Após completa tramitação do processo, o pedido da A. obteve total procedência, decisão que a Relação confirmou. A Autora, insistindo na pretensão de improcedência da acção, pede revista. Para o efeito, verteu nas conclusões: - O "Regulamento Interno" do Centro Comercial, bem como a adesão ao mesmo, têm a natureza de actos comerciais; - Os efeitos desses contratos são meramente obrigacionais; - Por virtude do referido "Regulamento" instituiu-se entre os lojistas uma associação irregular ou de facto; - O denominado "Regulamento Interno" não pode ter por efeito a criação de direitos ou obrigações de carácter real, nem a criação de uma terceira propriedade horizontal incidente sobre dois prédios distintos e já previamente sujeitos a esse regime; - A R. só aderiu a esse contrato porque estava em erro, cuja essencialidade não podia nem devia ser ignorada pela A.; - Portanto, tal contrato é anulável, como foi tempestivamente invocado; - O contrato, sem prazo, foi validamente denunciado pela R., através da carta de 21/02/97, em que reafirma a sua vontade de se desvincular do contrato que consubstancia a associação irregular. A Ré respondeu, pugnando pela manutenção do julgado. 2. - Para decisão vem colocada a questão da licitude e efeitos da desvinculação efectuada pela Autora do regime estabelecido pelo Regulamento Interno do Centro Comercial. Tal conhecimento passa pela apreciação das seguintes sub-questões, repostas no recurso: - Qualificação e natureza jurídica do "Regulamento Interno"; - Erro da Ré na adesão ao "Regulamento" e seus efeitos; e, - Validade e eficácia da denúncia. 3. - A matéria de facto assente pelas instâncias é a que segue: 1) - O Centro Comercial Cidade Nova foi criado, no ano de 1984, pelos seus fundadores ou empreendedores, as Sociedades comerciais "B-Construção, S.A." e "C, Investimento e Urbanização, S.A.", que construíram os edifícios nos Lotes ..., de sua propriedade, sitos na Rua Luís de Camões, Cidade Nova, Santo António dos Cavaleiros, onde está implantado o Centro Comercial Cidade Nova (resp. quesito 1º); 2) - Ambas aquelas sociedades anónimas procederam à elaboração de um regulamento interno do Centro Comercial, para disciplinar as suas actividades e relações entre as pessoas, descrevendo as fracções autónomas e suas permilagens, para ser apurada a comparticipação de cada uma das lojas para as despesas comuns e específicas do Centro Comercial, autonomamente, face às permilagens da escritura de propriedade horizontal de ambos os edifícios 14 e 15, sendo que, tal regulamento, iria fazer parte integrante dos contratos promessa e das escrituras públicas de compra e venda das 101 lojas do edifício 14, e 25 lojas do edifício 15, de que ainda eram proprietárias (ques. 2º); 3) - Depois, foram as empreendedoras vendendo as lojas e restantes fracções de ambos os edifícios, a vários compradores (resp. ques. 3º); 4) - A "C" foi administradora do Centro Comercial durante os primeiros 5 anos, sucedendo-se depois outras administrações, nomeadas em Assembleia Geral de Proprietários do Centro Comercial (resp. ques. 4º); 5) - O Regulamento interno do Centro Comercial foi revisto e alterado, em Assembleia Geral de proprietários do Centro Comercial, realizada em 23/06/1994, convocada para o efeito, tendo deliberado o novo texto do regulamento interno, que entrou em vigor em 23/07/1994, constante da acta nº. 14 (resp. ques. 5º); 6) - O actual Regulamento Interno, em vigor desde 23/07/1994, foi também aprovado pela ora ré, que se fez representar pelo Sr. F (resp. ques. 6º); 7) - O Regulamento Interno em vigor desde 23/07/1994 (acta nº. 14), tal como o anterior regulamento, também prevê 126 lojas no Centro Comercial Cidade Nova, que se localizam nos pisos menos dois, menos um e zero dos edifícios ...e ... da Rua Luís de Camões, em Santo António dos Cavaleiros, às quais continuaram a ser atribuídas as mesmas permilagens que têm por objecto encontrar o valor ou quota-parte a pagar por cada proprietário para as despesas comuns apenas do Centro Comercial, previamente aprovadas em orçamentos anuais pela Assembleia Geral de Proprietários, podendo cada um transferir tal encargo para terceiros (q. 7º); 8) - As permilagens referidas no regulamento interno são distintas das permilagens inscritas na escritura de propriedade horizontal dos edifícios ... e para cada fracção autónoma, tendo os proprietários de comparticipar para o condomínio do edifício a que a sua loja pertence, apenas na medida da sua utilização (resp. ques. 8º); 9) - A ora Ré é proprietária das lojas 91, 92, 93, 100 e 113, respectivamente fracções autónomas "C", "D", "E", "L" e "FS" do mencionado edifício 15, onde se integra uma parte do Centro Comercial Cidade Nova, descritas na 1ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o nº. 00036, da freguesia de Santo António dos Cavaleiros (al. A) da matéria de facto assente); 10) - A Ré é locatária da loja 89, que corresponde à fracção "A", por contrato de locação financeira, celebrado com "D - Sociedade de Locação Financeira Imobiliária, SA", (al. B) da mat. assente)...
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...a todos, sendo insuficiente uma deliberação com a elaboração de um regulamento no centro comercial (cfr neste sentido ac. STJ 9/03/2004, p. 03A4204, 21/05/2009, p. 08B1734, ambos em www.dgsi.pt) e havendo entendimentos que consideram não ser necessárias tais especificações já existentes, ba......
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