Acórdão nº 04B3822 de Supremo Tribunal de Justiça (Portugal), 02 de Dezembro de 2004 (caso NULL)

Magistrado ResponsávelFERREIRA DE ALMEIDA
Data da Resolução02 de Dezembro de 2004
EmissorSupremo Tribunal de Justiça (Portugal)

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. "A", solteiro, maior, estudante, residente em Quinta das Heras,... - Chaves, instaurou, com data de 5-4-00, contra B e mulher C, ambos residentes em Rua Ezequiel de Campos,... - Porto, acção ordinária solicitando: - a título principal, que os RR fossem condenados a pagar--lhe a quantia de 6.000.000$00, correspondente ao dobro do sinal por si prestado por mor do contrato-promessa que descreveram na petição inicial; - a título subsidiário, fosse os RR. condenados a restituir-lhe - atenta a nulidade desse contrato promessa - a quantia de 3.000.000$00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.

Isto porque teriam os RR incumprido um contrato promessa de compra e venda outorgado com o A. - em 7-2-97 - por não realização de obras acordadas fazer pelo procurador dos RR. na fracção prometida vender no prazo estabelecido, nem posteriormente, assim como pela não entrega dos documentos necessários à outorga do contrato prometido (procuração outorgada pelos proprietários em favor do alegado seu procurador e demais "documentos necessários" à outorga dos registos provisórios e pagamento da sisa").

E - a título subsidiário - isto é, para a hipótese de improcedência daquele alegado incumprimento do contrato promessa -, invocou, ainda, o A. a preterição das formalidades previstas no artº 410°, nº 3, do C. Civil, com a consequente nulidade do contrato.

  1. Contestaram os RR. impugnando o pretenso incumprimento do contrato-promessa, quer quanto às obras - visto a fracção ter sido prometida vender no estado em que se encontrava (usada e habitada), o que era do perfeito conhecimento do A.-, quer quanto aos documentos em falta, documentos esses que existiam e sempre estiveram na disponibilidade do A..

    E mais:que foi o A. quem acabou por se desinteressar da aquisição da fracção, incumprido o contrato promessa, ao não comparecer, repetidamente, às marcações da escritura de compra e venda da fracção.

    Quanto ao pedido subsidiário, sustentaram que, por um lado, tendo o A. prescindido das formalidades prescritas pelo art. 410°, n° 3 do Cód. Civil, não pode agora suscitar essa invalidade e, por outro, que sempre essa invalidade corresponderia a uma mera anulabilidade, susceptível de sanação, sendo certo que as ditas formalidades não constituem formalidades "ad substantiam".

    Concluíram, assim, e a final, pela improcedência da acção e sua consequente absolvição do pedido.

  2. Por sentença de 21-7-03, o Mmo Juiz da 3ª Vara Cível da Comarca do Porto julgou a acção improcedente, com a consequente absolvição dos RR, quer do pedido principal, quer do subsidiário (fls. 446 verso).

  3. Inconformado com o assim decidido, veio o autor apelar, mas o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão de 22-4-04, negou provimento ao recurso.

  4. De novo irresignado, desta feita com tal aresto, dele veio o A. recorrer de revista, para o que formulou as seguintes conclusões: A-...; B - Foi proferido despacho saneador-sentença, no qual, decidindo-se pela nulidade do contrato, por falta das formalidades "ad substantiam" (cfr. artºs 410º, nº 3, 219º, e 220º, todos do C. Civil), se julgou a acção procedente, condenando os RR a devolver ao A., os 3.000.000$00 que haviam recebido a título de sinal; C - Não conformados com essa decisão, os RR apelaram, tendo obtido ganho de causa, de cujo acórdão recorreu o Autor, por sua vez, para o Supremo Tribunal de Justiça (agravo nº 414/00 - 7ª Secção), que revogou o acórdão recorrido, ordenando se conhecesse, em primeiro lugar, do pedido principal e depois, caso aquele improcedesse, do pedido subsidiário (nulidade de contrato); D- Estranhamente os RR (já só o R. B e mulher) arrolaram, para fazer prova da matéria da base instrutória, como sua principal testemunha, a que inicialmente também era Réu e principal interessado D, que também contestou a acção, e relativamente ao qual, e de comum acordo, o A. havia desistido aquando da audiência preliminar; E- Sucede que o A, aqui recorrente, se opôs a que o dito Réu D, - que, a partir da audiência preliminar deixou de o ser, como acima se alegou - fosse arrolado e ouvido como testemunha como foi, pois que o seu depoimento não podia ser isento e credível na medida em que era -interessado no desfecho, a si favorável, do processo; F- Nos termos da cláusula VI do contrato-promessa celebrado em 7-2-9, constante da aIínea A), da matéria assente e junto com a p.i como doc nº 1, que aqui se dá por integralmente reproduzido, os promitentes vendedores recorridos estavam obrigados a celebrar a escritura definitiva de compra e venda até 7-5-97, devendo, com a antecedência de 15 dias, notificar por escrito o promitente comprador (cfr. alínea B da matéria assente); G- Resulta que os promitentes vendedores não notificaram nesse prazo o promitente comprador com aquela antecedência, e muito menos outorgaram a escritura definitiva de compra e venda a que se haviam obrigado por aquele contrato; H- Desta forma, incumpriram, por sua exclusiva culpa, o contrato, ficando o promitente comprador, aqui recorrente, com a faculdade de o resolver e exigir deles as quantias pagas a título de sinal que tinham entregue, em dobro, como veio a pedir na presente acção; I- Tendo-se, os promitentes vendedores, aqui recorridos, obrigado, verbalmente, perante o promitente comprador, aqui recorrente, face aos defeitos constatados, entretanto, no apartamento em causa, que estava num estado de lamentável degradação, a repará-lo, sendo que sem aquela reparação não seria ultimado o negócio, "até à data acordada para a outorga da escritura, 7-5-97, não realizaram as obras reclamadas e exigidas pelo A. e constantes dos quesitos 4° a 7°"; J- O Tribunal "a quo" de "motu proprio", fez constar da matéria assente, após a Alínea G), quatro parágrafos, a fls. 439 v (in fine) e 440 (in princípio) que não constam do despacho saneador a fis. 203 e 204, sendo que foi com base nesses elementos, só apresentados em sede de julgamento - meras fotocópias sem qualquer reconhecimento - e mesmo assim impugnados, expressamente pelo A., por escrito, quando sobre eles se pronunciou, que o Senhor Juiz assenta, fundamentalmente a sua decisão; L- Tais elementos não foram incluídos no douto despacho saneador e portanto também não podia o Sr. Juiz, acrescentá-los, depois do julgamento, àquele mesmo despacho saneador, inquinando o julgamento e errando na decisão; Ao, assim proceder violou o disposto nas disposições conjugadas dos artºs 660° e 668°, n.° 1, alínea d), do C.P.C., o que confere nulidade de sentença; M- Por outro lado, os promitentes vendedores, aqui recorridos, não facultaram ao A., aqui recorrente, no prazo acordado, isto é, até 7-5-97, todos os documentos necessários à celebração da escritura, como sejam a certidão de teor, certidão matricial, licença de habitabilidade e documento para pagamento da sisa, nem celebraram a escritura definitiva até àquele prazo, como o contrato o determinava, razão pela qual incumpriram o mesmo, dando azo a que o recorrente lhe pusesse termo, como o fez, através da presente acção, com as legais consequências, sendo que não era obrigado a comparecer cerca de seis meses mais tarde, isto é, em 11-12-97, para ainda celebrar a dita escritura, uma vez que sobre esta última data nada foi acordado entre as partes; N- Da compulsação da matéria e prova gravadas, resulta, sem sombra de dúvidas, ter o Senhor Juiz "a quo", errado na resposta que deu ao quesito 2° a 11° da base instrutória, que deu como não provados, quando face à prova produzida se impunha que os desse como provados, pelo que tais respostas deverão ser alteradas nessa conformidade; O- Tão pouco existem nos autos prova ou fundamentação necessárias para que dessem por provados os quesitos 14° a 21°, que devem ser dados por não provados; P- Diga-se que da própria certificação da Sr.ª Notária, no referido dia 11-12-97, quando a mesma já não interessava ao promitente comprador, que não estava obrigado a celebrar o dito contrato, naquela data, pese embora dizer que a escritura não se celebrou por o promitente comprador não ter comparecido, não certificou que os documentos exigidos para a celebração da mesma, licença de ocupação ou mesmo construção, a existirem, estivessem em ordem; Q- O contrato promessa, "sub judice", relativamente ao qual não foram reconhecidas notarialmente as assinaturas dos promitentes vendedores, nem feita a certificação pelo notário, nem aquando do contrato promessa, nem na tardia data que, unilateralmente, o vendedor marcou para 11-12-97, e não 7-5-97 como o impunha o contrato promessa, da licença de habitabilidade exigível, uma vez que o prédio havia sido construído depois de 1951, formalidades estas "ad substantiam", (artºs 410°, n° 3 e 220°, do C. Civil), é um contrato sem validade e portanto nulo; R- Aquelas formalidades são imperativas e de cumprimento obrigatório, não podendo ser afastadas por razões óbvias, pela vontade das partes, sendo certo que o seu não cumprimento, no caso em apreço, se deve à exclusiva culpa dos recorridos, promitentes vendedores, sobre os quais impendia tal obrigação, tendo como sanção a nulidade do contrato, por violação do disposto nos artºs 220°, «ex vi» do art.º 410°, n.º 3, do C.Civil e art.º 44° da Lei 46/85, de 20/9 e art.º 8 ° do RGEU; S- O A., aqui recorrente, nem considerou válido o contrato promessa, nem declarou prescindir da certificação da licença de habitabilidade, pelo notário, requisito essencial para que o contrato fosse válido, além de que aquela essencialidade não está dependente da vontade de qualquer uma das partes contratantes; T- Os recorridos, além de não terem realizado as obras de reparação na fracção prometida vender para que assim o entregassem até ao prazo estipulado, 7-5-97, livre e em boas condições de conservação, ainda a venderam, pouco tempo depois de ter sido intentada a presente acção, a um terceiro, assim impossibilitando a eventual e futura outorga da escritura definitiva, tudo como...

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